Introduction
La location courte durée (LCD), souvent appelée location saisonnière ou tourisme chez l’habitant, connaît un essor significatif au Maroc depuis ces dernières années. Portée par l’augmentation du tourisme, la digitalisation, et l’usage accru des plateformes comme Airbnb et Booking, cette tendance attire de plus en plus d’investisseurs et de propriétaires. Cependant, ce secteur ne peut plus fonctionner dans un vide légal : le Maroc a adopté récemment des mesures pour structurer, réguler et encadrer cette activité. Cet article examine le cadre légal, le fonctionnement des plateformes, les avantages, les défis, et donne des recommandations pour réussir dans ce domaine.
1. Cadre légal et règlementaire
Loi et décrets clés
- Loi n° 80.14 : adoptée en 2023, elle régule l’ensemble des établissements d’hébergement touristique, y compris les logements mis en location courte durée via des plateformes digitales. immobilio.ma+2Linformation+2
- Décret n° 2.23.441 : précise les modalités d’application pour la loi 80.14, incluant l’obtention d’une licence d’exploitation, les normes de sécurité et d’hygiène, et l’obligation de conformité des logements. vertex.ma+2palmroc.ma+2
Principales obligations pour les propriétaires
| Obligation | Détail |
|---|---|
| Licence / autorisation | Avant de proposer un bien en LCD, il faut obtenir une licence auprès des autorités locales (préfecture ou commune selon le lieu). Rentiae+2vertex.ma+2 |
| Durée maximale annuelle | Le logement ne peut pas être loué plus de 120 jours/an selon certaines interprétations. vertex.ma+2palmroc.ma+2 |
| Normes de sécurité / hygiène | Conformité électrique, sécurité incendie, assurance, adéquation des installations. vertex.ma+2Rentiae+2 |
| Déclaration fiscale | Les revenus issus de la location doivent être déclarés. Il existe un régime fiscal pour les locations meublées et touristique. vertex.ma+2LesEco.ma+2 |
| Taxe de séjour / taxes locales | Application de taxes locales ou touristiques qui doivent être indiquées dans l’annonce ou perçues/déclarées. immobilio.ma+3Le 360 Français+3vertex.ma+3 |
Sanctions possibles
Ne pas se conformer à ces obligations peut entraîner :
- des amendes ou sanctions administratives, voire la fermeture de l’activité illégale. vertex.ma+1
- la suppression de l’annonce sur plateforme si identifiée non conforme. vertex.ma+1
2. Airbnb vs Booking : fonctionnement, avantages et limites
Airbnb
Avantages :
- Plateforme très connue, confiance élevée des voyageurs.
- Flexibilité pour l’hôte : fixer les tarifs, disponibilités, house rules.
- Large audience internationale, ce qui peut permettre de meilleures marges quand les saisons touristiques sont bonnes. Plurielle+2Médias24+2
Limites / défis :
- Concurrence forte, besoin d’avoir un bon marketing (photos, avis, localisation).
- Coûts de gestion (ménage, maintenance, taxes, commissions).
- Risque de vacance locative hors saison.
- Conformité légale désormais plus exigeante : licence, respect des normes, limitation des jours. vertex.ma+2immobilio.ma+2
Booking.com
Avantages :
- Visibilité forte pour les voyageurs cherchant logement touristique + hôtel / appartement / maison.
- Souvent utilisé pour des séjours plus courts ou moyens, parfois avec des attentes plus élevées en termes de service.
- Intégration avec d’autres services (réservation, informations touristiques, etc.).
Limites :
- Moins de flexibilité pour les hôtes que sur Airbnb (dépend du type d’annonce).
- Commission plus élevée selon certains contrats, et des frais annexes.
- Nécessité d’être très bien classé (avis, qualité) pour sortir du lot.
3. Opportunités et enjeux sur le marché marocain
Opportunités
- Le tourisme international continue de croître ; les villes comme Marrakech, Agadir, Essaouira, Tanger restent des pôles forts pour la demande LCD. moroccobusiness.fr+1
- Besoin d’hébergement alternatif : certains voyageurs préfèrent des appartements ou riads pour plus d’intimité.
- Plateformes locales émergent : par exemple loger.ma, qui propose une alternative marocaine aux plateformes internationales, avec paiement en dirhams etc. MediaMarketing
Enjeux / défis
- Réglementation renforcée → nécessité d’investir pour être en règle (licence, assurance, normes).
- Risques légaux si exploitations non conformes.
- Rentabilité parfois volatile selon saisons et taux d’occupation. Par exemple, des études à Marrakech montrent que le taux d’occupation des LCD peut chuter hors saison. host-lux.com
- Concurrence locale et internationale grandissante.
4. Étude de cas : Maroc, implications pratiques
Voici comment cela se met en place sur le terrain :
- Depuis août 2023, tout propriétaire souhaitant mettre un logement sur Airbnb / Booking en location saisonnière doit se conformer à la loi 80.14 + décret 2.23.441. vertex.ma+2Rentiae+2
- Le dossier typique pour obtenir la licence comprend : preuve de propriété, pièce d’identité, assurance, conformité des installations. vertex.ma+1
- Limite à 120 jours par an de location pour certains logements, selon interprétations des textes. vertex.ma+2palmroc.ma+2
- Fiscalité : les revenus locatifs doivent être déclarés ; la TVA et autres taxes numériques ont été ajustées / enrichies. LesEco.ma+2Le 360 Français+2
5. Recommandations pour les propriétaires / investisseurs
Voici des bonnes pratiques pour réussir dans la location courte durée au Maroc, tout en minimisant les risques :
- Mettre son logement en conformité avant de le lister : obtenir la licence, vérifier sécurité, assurer le bien.
- Optimiser l’annonce : photos professionnelles, description claire, localisation, services offerts.
- Tarification dynamique : adapter les prix selon saisons, événements locaux, occupation.
- Gestion de la propreté et de l’expérience client : réponses rapides, propreté impeccable, équipements fiables.
- Diversifier les plateformes : ne pas dépendre d’Airbnb seul, mais aussi Booking, plateformes locales comme loger.ma etc.
- Veille réglementaire : la législation peut évoluer, rester informé (communes, ministère du Tourisme, etc.).
La location courte durée au Maroc représente une vraie opportunité pour les propriétaires immobiliers, à condition de bien se préparer, d’être en règle légalement, et d’offrir un service de qualité. Les plateformes comme Airbnb et Booking donnent accès à une large clientèle, mais la concurrence et les obligations légales imposent sérieux et rigueur.